台灣房市泡沫化

商業周刊 第1147期 2009-11-16
留意修正訊號,別做最後進場的套牢族
製作人:劉佩修 撰文者:賴寧寧 研究員:邱碧玲

「非理性繁榮」(Irrational Exuberance)來自美國聯準會(Fed)前主席葛林斯班(Alan Greenspan),而耶魯大學經濟系教授席勒(Robert Shiller)著作也指出,「長期看來,投資者購買房產的支出始終維持平穩。如果『房貸和投資者收入的比例』越來越高,那就表示房市的泡沫越變越大,終至破裂。」

房貸占GDP逾四成就有危機

「房貸和投資者收入的比例」,我們簡稱為「泡沫指數」,最普遍的觀察指標,是將代表全體國民產值的國內生產毛額(GDP)做為分母,全體金融體系房屋貸款(包括自用住宅貸款、商用不動產、營建商建築貸款等)視為分子,房貸占GDP的比重越高、越有泡沫化現象。

許多國家將泡沫指數警戒線設為四○%,全體房貸不超過該國GDP四成。根據最新數據,香港、南韓、新加坡的房市泡沫指數,分別為三九%、三三%、三三%,雖還不到四成,已讓亞洲四小龍的三隻小龍,相當緊張。

至於台灣的房市泡沫指數近四七%,不但是亞洲四小龍最高,也創下台灣有史以來新高紀錄。

北縣市購屋痛苦指數超過聯合國標準

當台灣全體國民的房貸增幅,超過全體國民產值增幅,一旦景氣反轉,所得無法支應房貸,民眾、建商的倒帳風險升高,銀行呆帳增加、緊縮放款,形成惡性循環。

另一個關鍵數字是「房價所得比」,又稱「購屋痛苦指數」。聯合國曾經以全世界二十多個國家主要都市的中等價位房價,除以家戶可支配所得,計算出「合理」房價所得比是三到六年,也就是,一個家庭買一間房子,不吃不喝,三到六年內還清房貸是合理的,超過六年就是負荷過重。

這波房價漲最多的台北市、縣,以中古屋的平均成交價來計算,台北市的購屋痛苦指數高達九‧四年,台北縣為六‧四年,都超過聯合國的「合理」標準。


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