1萬元養房 月收入翻6倍

SMART 智富2009-02-27

目前台北住宅租金年投報率約在6%〜8%左右,中南部因為房價便宜,租金收益尚可維持在10%以上。但柯惇貿因應景氣變化,在計算投報率時,已把租金收入下調1成。

*如果你想學,可以這樣做:

Step1 開發案件,算出投報率柯惇貿的社群每一個成員都可以開發案件,他會提供自己開發案件的檢核表供成員參考,負責開發案件的人必須初步探訪價格,算出預估投資報酬率,如果投資報酬率高於8%,且經過柯惇貿檢查沒有其他疑慮後,開發案件者就可把相關訊息登錄在社群網站上,號召其他成員參與

  • 1.篩選案件:查看案件是否位在學校附近或是交通便利的地方 掌握附近租金行情最低是多少?最高是多少?有什麼配備? 注意貸款成數,最保守可向銀行申貸到房價的幾成? 綜合評估後,年報酬率要高於8%
  • 2.估算取得成本:探訪案件周遭鄰居,取得過去成交歷史紀錄,順帶了解附近住戶品質向仲介公司詢價,可先扮成買方,向不同仲介公司探詢案件附近交易行情;接著,再由其他夥伴扮成賣方,同樣問題再問一次,通常仲介公司會壓低賣方預期,探訪到的價格會較低 查詢附近的法拍屋行情 綜合這些數字,與預估的投報率搭配,模擬出案件的出價區間
  • 3.預估租金收入:循出價模式,透過拜訪鄰居、仲介,找出附近的租金行情 目前景氣不佳,租金收入預估最好按原估行情再往下壓低10%
  • 小提醒_中南部學區投資率高
    決定是否要投資,取決於投報率高低。柯惇貿認為1年投報率至少要10%以上才值得進場,由於台北房地產取得成本高,不易達到8%投報率,中南部學區反而比較值得進場。

Step2 社群成員投資,討論利潤分配受理登記:每個案件投資金額不同,少則10萬元,多則上百萬都有。在這社群,開放出資的金額為每單位1萬元,以先來後到順序登記 討論利潤分配:案件登記截止後,全部參與者開會討論利潤分配,包括案件開發者、管理者、甚至銀行貸款者都可分配利潤。就目前柯惇貿累積的10個案件分析,開發者通常可拿「單月淨收入」的10%~20%,管理者則得「該月營收」的10%~20% 徵求管理者:每個案件都會有個管理者,工作內容包括從裝潢整修的發包、監工,到家具採購、現場帶看,再到後續的租金確認,全都由管理者分擔
Step3 裝潢整修在裝潢整修案件的期間,管理者一般都要確認改裝前是否有取得合法建照;預估工期會多長?而且每天最好是要監工
Step4 出租管理 屋子一定要保持乾淨清爽,才能提高出租率,尤其在整修過後,更要確保菸蒂紙屑全都清乾淨。出租的房客要慎選,其中工作是否穩定是第一要件,女性又比男性穩定性高 在房客繳交租金後,一定要確認是否收到。 設計讓房客準時繳交房租的誘因(如給予折扣,可以和便利商店合作,由超商代收房租,提高方便性)。
  • 小提醒_如何提高出租率?
    房客第一眼的感覺很重要,保持乾淨清爽是基本條件;2.如果出租對象以單身上班族為主,建議提供電磁爐、電視等設備,增加出租率;3.租不出去的房子未來賣相也不佳,因此適度調降租金、提高出租率,是維持房價的必要手段。



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